Как да продадем апартамент – всички стъпки от А до Я

Трябва да продадете апартамента си? В този случай трябва да направите много неща. В тази статия можете да разберете кои са правилните стъпки.

Продажба самостоятелно или с помощта на посредник?

Първото нещо, което трябва да решите, е как искате да продадете апартамента си. Можете да се опитате да извършите продажбата сами. Но това може да отнеме много време и да бъде стресиращо. Не забравяйте, че има много правни въпроси за решаване.

За да свалят от плещите си редица отговорности, много руснаци предпочитат да използват услугите на посредник. Той ще действа като посредник. Единственото, което трябва да направите, е да покажете апартамента на купувача (но това не е задължително) и да присъствате при сключването на сделката. Въпреки това посредникът ще ви таксува до 6% от цената на апартамента за своите услуги. Това е основен недостатък на подобно решение.

Избор на агент по недвижими имоти

Избирате лесния начин и решавате да използвате услугите на посредник. Как да го изберете?? Препоръчваме ви да се съсредоточите върху неговата компетентност, без да се замисляте много за времето на присъствието му на пазара. Посъветвайте се с брокер на недвижими имоти. Той трябва да докаже, че притежава необходимите правни, икономически и технически познания. Някои хора казват, че един брокер на недвижими имоти трябва да бъде фотограф, оценител, брокер, психолог, продавач, адвокат, маркетолог, инженер и дори психолог в едно. И не забравяйте да поискате от брокера на недвижими имоти доказателство за основните му познания: всевъзможни дипломи, сертификати и удостоверения. Друго доказателство за професионална пригодност е членството в професионални асоциации. По-специално, опитните хора са членове на Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти.

При първата комуникация с посредник попитайте как можете да продадете имота на възможно най-висока цена, като отделяте сравнително малко време за това. След това помолете брокера да ви разкаже за своите сделки във вашия район. Вземете предвид дали ви харесва да общувате с лицето. Най-добре е да не избирате посредник за посредничество, ако не се чувствате комфортно в отношенията си с него.

Продажба на имоти без посредници

Оценка на апартамента

Ако решите да не ползвате услугите на посредник, ще трябва да направите всичко сами. Трябва да започнете с оценка на имота. Този процес ви позволява да разберете каква сума да поискате за апартамента си. Цената зависи от много фактори:

1. Размер на апартамента;
2. Брой стаи;
3. Балкон или лоджия;
4. разпределение – отделната тоалетна и баня са голям плюс, а свързващите стаи намаляват общата цена;
5. Близост – високо се ценят жилища, които не изискват дълго ходене до училище, детска градина или магазин за хранителни стоки;
6. Почистете добре;
7. Етаж – като правило, колкото по-високо се намира жилището, толкова по-висока е цената, на която можете да разчитате;
8. Кварталът – взема се предвид степента на неговата поддръжка;
9. Размер на сметките за комунални услуги.

Можете да посетите уебсайта на Федералната служба за държавна статистика, за да получите оценка на вашия апартамент. Можете също така да търсите обяви за продажба с възможно най-много подобни имоти. Лесно можете да ги откриете в някои условни Avito и във вестници, които публикуват подобни обяви.

Изчислете средната цена на подобни апартаменти и ще получите сумата, която можете да поискате. Можете леко да го увеличите, ако сте съгласни да прекарате дълго време в очакване на сделката. Можете също така да намалите броя на стаите, като в този случай купувач ще бъде намерен много по-бързо. Статистиката показва, че 60% от купувачите правят своя избор в полза на имот, чиято стойност е оценена правилно или дори подценена.

Подготовка на документи

За покупката на апартамент са необходими следните документи:

1. Паспорт на Български гражданин;
2. Сертификат за собственост;
3. Кадастрален паспорт на апартамента, получен от Бюрото за техническа инвентаризация;
4. Извлечение от домовата книга за броя на хората, регистрирани в апартамента, получено от HOA, HMO, HCC или MFC;
5. Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, което се получава от местния клон на Росрестър, от уебсайта на отдела или от МФК;
6. Можете да получите удостоверение за законност на промените от Бюрото за технически инвентар;
7. Помощ за липса на дългове за комунални плащания, получена в HCC, UK, HOA, Housing and Communal Services или в Интегрирания център за информация и уреждане на спорове;
8. Разрешение от органите по настойничество за продажба на апартамента, ако собственикът е непълнолетен;
9. Нотариално заверено съгласие на съпруга ви за продажба на апартамента, ако той е закупен по време на брака.

Списъкът изглежда огромен. Но практиката показва, че събирането на всички документи не отнема много време. Не трябва да очаквате да го получите след седмица или две.

Реклама на вашия апартамент

Получили сте всички необходими документи? Сега искате да продадете дома си така, че потенциалните купувачи да го забележат. Първо направете снимки с добро качество. Ако имате добър фотоапарат, използвайте го. Първо трябва да премахнете всичко ненужно: овехтяло, старо, неприятно за окото. Също така трябва да почистите: да измиете пода, да почистите праха, да почистите водопроводната инсталация. Полезно е също така да добавите някои елементи на комфорт – например можете да поставите декоративни възглавнички на дивана и да поставите букет цветя в кухнята.

Снимайте в слънчев ден, за да бъде апартаментът добре осветен.

След това трябва да напишете добър текст за рекламата. В него посочете всички предимства на апартамента. В първата част трябва да обсъдите основните технически подробности като размера на къщата, размера на лоджията, броя на стаите и т.н. д.

Не забравяйте да помислите за предимствата на имота, които не са важни за вас, но биха могли да заинтересуват потенциален купувач. Например, може да забравите, че на две крачки от дома ви има детска градина, защото няма кой да ги заведе там. Това е важно за семейство с деца!

Когато сте готови с текста и снимките, рекламата може да бъде публикувана. Има много онлайн пазари за това. Най-популярните са Domofond, Avito и Yandex.Недвижими имоти.“. Възможно е във вашия град да има и местни уебсайтове, в които се публикуват реклами като тази.

Подгответе се за това, че при командироването ще ви бъде поискана парична сума, макар и малка. Такива реклами се плащат например във вече споменатия Avito.

Можете също така да се опитате да популяризирате имота си в социалните мрежи. Започнете със собствена страница, а след това публикувайте обявата си във всички „бълхи“ във вашия град.

Показване и договаряне

Ако цената ви не е астрономическа, потенциален купувач може да се обърне към вас. Когато той определи час за оглед на имота, трябва спешно да уредите апартамента. Добре е да почистите входа и да измиете пода.

В апартамента можете да извършвате не само обичайно почистване, но и малки ремонти. Можете например да залепите разлепени тапети. Почистете прозорците. И се опитайте да се отървете от неприятните миризми, ако има такива. Освен това може да приготвите някакви печива, за да създадете приятно усещане на гостите си.

Когато разговаряте с купувача, помислете за въпросите, които той може да зададе. Вероятно сте наясно с недостатъците на апартамента. Трябва да разберете кои от тях могат да предизвикат недоволство у потенциалния купувач. Можете да съставите списък с аргументи, които ще наклонят посетителите във ваша полза.

Може да се изкушите да се пазарите. Това най-често е по вина на прекупвачите, които се опитват да намалят цената колкото е възможно повече – след това те ще пуснат апартамента ви отново на пазара. Затова е добре да помислите каква цена сте готови да платите. И в никакъв случай не приемайте цена, по-ниска от този бар! Това ще бъде трудно, тъй като същите търговци обичат да натискат психологически.

Сключване на договор за депозит и договор за покупко-продажба

Ако купувачът се съгласи да купи имота ви, първо трябва да се сключи споразумение за депозит. Това на практика гарантира сериозността на неговия и вашия ангажимент. Когато напишете този документ, купувачът ще ви даде определена сума. Обикновено тя е между 2 и 5 % от декларираната стойност на апартамента. По този начин собственикът се съгласява да продаде имота на това лице, и то точно на цената, договорена от двете страни.

Не забравяйте, че в договора се предвиждат санкции и за двете страни по сделката. Ако купувачът промени решението си, депозитът не се възстановява. Ако собственикът на апартамента внезапно реши да не го продава, той е длъжен да върне депозита, и то дори в двоен размер.

Когато настъпи определеното време, се изготвя договорът за продажба. Преди сделката трябва да се подготвят всички документи, посочени в началото на тази статия. Също така трябва да изпишете всички регистрирани наематели в апартамента.

Трябва да отидете при нотариус, за да подпишете договора за продажба. Подписва се само след като сте получили парите за имота си. Освен това ще трябва да напишете разписка, в която да удостоверите, че купувачът ви е дал всички пари, за които сте се договорили.

Когато договорът бъде подписан от двете страни, документите за регистриране на прехвърлянето на собствеността върху апартамента трябва да бъдат представени на местния орган на държавния регистър. Определянето на сделката ще изисква държавна такса от 2000 Леви.

Получаване на плащане

Най-честият въпрос преди продажбата на апартамента: „Как да приема пари от купувача??“. Има няколко начина да направите това. Най-често срещаният начин на плащане е в брой. Това предполага редица проблеми. Първо трябва да преброите парите пред нотариус. Това не е лесно, когато става дума за милиони Леви. Второ, всяка бележка трябва да се провери за автентичност. Ако всичко е наред, ще дадете на купувача разписка за исканата сума в замяна на парите.

Друг начин за получаване на парите е да използвате сейф. Купувачът трябва да наеме сейф във всяка банка, след което сключва договор с институцията. Тя трябва да съдържа условията за ползване на сейфа на бившия собственик. Това означава, че в тази разписка трябва да се посочва, че достъпът до депозитната кутия се предоставя, ако продавачът има договор за продажба.

Продавачът трябва също така да извърши определени действия. Той трябва да наеме друга сейф. Той ще постави в нея разписка за парите. Когато сделката бъде сключена съгласно условията на договора за доверително управление, купувачът може да вземе тази разписка обратно.

Съветваме ви да се уверите, че и купувачът, и продавачът присъстват по време на попълването на депозитната кутия. Първо трябва да се уверите, че разписката е на мястото си и е в ред. Другият е длъжен да преброи парите.

Накрая има и трети начин. Става дума за използване на депозита на нотариуса. В този случай транзакцията се извършва чрез банковата сметка на нотариус. Тази услуга обаче включва такса на банката. Трябва предварително да знаете колко е цената.

Предаване на апартамента на купувача

Всички документи са подписани, парите са налице… Сега остава само да предадем имота на новия собственик. Това се прави в деня на подаване на документите в Rosreestr. Необходимо е само да предадете ключовете от апартамента на купувача и след това да подпишете акта за приемане на имота. Този документ потвърждава факта, че продавачът е оставил апартамента в добро състояние за купувача.

Избягване на измами

Когато купувате апартамент, е лесно да попаднете на измамник. Но продавачът трябва да се пази и от престъпници. Ето защо е необходимо да поискате пари преди подписването на окончателния договор. В противен случай може да се сблъскате със ситуация, в която купувачът няма да бърза да преведе средствата. А измамникът може да изчезне безследно и почти веднага да препродаде имота ви.

И накрая, никога не трябва да предоставяте оригиналните документи, докато сделката не приключи. Не за купувача или брокера на недвижими имоти! Така че сте сигурни, че ще запазите апартамента, докато не ви платят за него.

Заключение

Това е списъкът с вашите действия при продажбата на апартамента. Ако го направите правилно, имотът със сигурност ще намери купувач. Особено ако не завишавате цената.